Что за месяц до кризиса, что через пару
месяцев после его начала от ряда специалистов на рынке недвижимости можно было
услышать только одно: вожделенный квадратный метр меньше, чем на данный момент,
стоить не будет.
Та же мантра о постепенном росте цен на рынке
жилья слышна и весь нынешний год. Некоторые граждане, взявшиеся всерьез
изучить ситуацию, стали приходить к выводам о том, что нельзя ориентироваться
даже на цены, указанные в "Aviso" и на интернет-порталах: они не отражают
действительность, т.к. завышены. Редакция iBanka решила понять
реальную перспективу ипотечного рынка в столице и регионах. Мы взяли интервью у
эксперта компании MPP Consulting Павла
Мельника.
Будет ли
продолжаться падение цен на недвижимость в Киеве и по Украине? С чем в первую
очередь может быть связано дальнейшее падение цены на недвижимость?
Падение
цен будет продолжаться, причем еще более сильное, чем до этого. В первую
очередь это связано с падением доходов населения и тенденцией отрицательного
накопления средств. Фактически, начиная с 2006 года
недвижимость, стала недоступна большинству населения. А вследствие превращения
рынка в большую финансовую пирамиду, ситуация вышла из под контроля и ценовые
показатели зашкалили все разумные пределы. Такая финансовая пирамида требовала
постоянной подпитки, которую давала щедрая кредитная политика банков. Но с
остановкой кредитования остановился и рост пирамиды. Последний год мы наблюдали
стагнацию на рынке, вызванную резким изменением реальной платежеспособности, и
все это время участники рынка пытались оживить его. Но отсутствие реального
спроса, то есть спроса, подкрепленного достаточным количеством денег, не
позволило что-либо изменить.
Можно долго спорить является ли недвижимость
капиталом, или можно ли считать покупку квартиры инвестиций. Могу сказать одно:
жилая недвижимость – это не капитал, а ее приобретение нельзя воспринимать как
инвестицию. Самый большой спад на рынке произойдет именно тогда, когда большая
часть людей пересмотрит свое отношение к вопросу ценности недвижимости и поймет
ошибочность тех понятий, которые навязывались им в последние годы.
До
какого предела может опуститься средняя цена на 1-комнатную квартиру в Киеве за
год – полтора?
Цена на
1-комнатную квартиру в Киеве будет стремиться к отметке 10 тыс. долларов. Это
как раз та сумма, которую в состоянии накопить за 5 лет семья из трех человек
при двоих работающих, при этом данная семья не должна отказывать себе в самых
необходимых вещах. В таком случае при уровне
накоплений в 20% от ежемесячного дохода семья со среднестатистическим уровнем
доходов сможет накопить сумму от 9 до 12 тысяч долларов. Именно в данном
ценовом сегменте и будет наблюдаться реальный спрос в следующие 3 года.
Зависит
ли эта цена, а также цены на квартиры в целом от колебания курса гривны?
Учитывая специфику нашего ценообразования,
доллар стал индикативной единицей, которая используется для определения
большинства ценовых показателей в экономике. Особенно широко долларовый
эквивалент применяется при расчетах цен на достаточно дорогие товары, как то
квартиры или автомобили. Поэтому, если предположить, что ситуация на мировых
рынках кардинально не изменится, цена в долларах на недвижимость не будет зависеть
от курса гривны.
Сократит
ли очередное падение цен на недвижимость число желающих её продать?
Желающих продать недвижимость будет только
больше, поскольку в ближайшее время основное количество предложений на рынке
будет составлять залоговое имущество, выставленное на продажу, либо реализация
недвижимости владельцем под прессингом банков и организаций по возврату долгов.
Уйдет из продажи только та недвижимость,
которая приобреталась не за кредитные деньги, и если у владельца нет срочной
необходимости в ее продаже. Но таких квартир и домов крайне мало, поскольку
основная часть все же покупалась в кредит, либо выступала в качестве залогового
имущества при выдаче других типов кредитов.
Есть ли
надежда, что возрождение ипотечного кредитования в ближайшие пару-тройку лет
возродит рынок недвижимости, не дав ценам рухнуть снова?
Рынок недвижимости начнет расти не раньше, чем
начнет восстанавливаться экономика, а это произойдет лет так через пять. Сейчас
мы находимся только в первой фазе спада. Возможно
«дно» текущего кризиса мы увидим в 2010 или 2011 году, и только к 2015 году,
когда экономика начнет приближаться к докризисным уровням, можно будет говорить
о восстановлении полноценного кредитования недвижимости. Скорее всего к
тому времени ипотека как таковая претерпит существенные изменения и,
соответственно, условия (а возможно и источники кредитования) будут совсем не
те, к которым мы привыкли до этого.
Какова
максимальная часть дохода средней украинской семьи с ребенком, которую та
реально в состоянии ежемесячно вкладывать на выплаты по ипотеке?
Исходя из текущей ситуации, семья при двоих
работающих сможет тратить на оплату ипотеки в около 20%. Если есть возможность тратить на ипотеку 30% и более от дохода, то
тогда такая семья относится к категории достаточно обеспеченных. В целом,
ипотека в 2010 году будет доступна среднему классу только в случае
существенного снижения цен как на первичном, так и на вторичном рынке.
Ориентиром для начала хотя бы минимального ипотечного кредитования надо
выбирать не временной промежуток, а уровень цены. Сейчас можно сказать, что
ипотека, да и рынок в целом, сдвинутся с места при достижении цены в 10 тысяч
долларов за 1-комнатную квартиру в Киеве на вторичном рынке.
Может ли
в связи с падением доходов населения и отсутствием легких кредитов появиться
альтернативный, конкурентный по отношению к многоэтажкам рынок новостроев?
Домики эконом-класса, что-нибудь еще?
Дома эконом-класса появятся в любом случае,
потому что здесь работает закон рынка - на любой спрос обязано появится
предложение. Рынок будет не готов
платить даже ту сниженную цену, которая есть сегодня. Потребителям нужно
кардинальное снижение. Сейчас
потребитель достаточно скурпулезно считает свои доходы и накопления, и
предпочтет либо выбрать эконом-вариант по очень низкой цене, либо отложить
покупку. Компании строительного рынка, которые захотят остаться на плаву,
вынуждены будут предложить именно ту цену и тот товар, которые будут
востребованы.
Как для
банков будет наиболее разумно поступить с пока еще проблемными должниками,
чтобы те окончательно не стали "безнадежными"?
С целью
снижения рисков невозвратов банкам стоит пересмотреть сроки ипотеки, а также
процентные ставки в сторону уменьшения. При идеалистическом варианте им нужно
перевести все ипотечные кредиты в гривну и зафиксировать процентную ставку на
весь следующий год. Это позволит заемщикам рассчитать
свой бюджет расходов и в большинстве случаев не допустить просрочки платежей,
либо неоплаты кредита.
Источник: iBank
|