Следующий обвал цен на рынке недвижимости Украины произойдет осенью
или в декабре-январе. Стоимость квадратного метра «усохнет» процентов
на двадцать-тридцать. Он будет вызван второй волной кризиса, крушением
надежд на рост рынка и, возможно, появлением первых заметных партий
изъятых квартир за невыплаченные кредиты. Но и этот обвал не будет
последним. От уровня июля 2009 года цены на жилье в Киеве и областных
центрах Украины снизятся еще в два раза. Предположительное время
наступления дна - середина или конец 2010 года. Именно этот сценарий
виден по опередившим нас во времени Прибалтике, Казахстане и ряде
других стран.
Приятные иллюзии
Майское оживление на рынке недвижимости заставило сердца
спекулянтов, простых продавцов и риэлторов биться чаще, а глаза -
светиться надеждой. Но, как остроумно заметил один из украинских
экспертов, не стоит путать подергивание конечностей трупа с успешной
«самореанимацией». В июне рынок замер. В июле редкие сделки позволили
зафиксировать медленное падение цен. Этот процесс, естественно,
встретил яросное сопротивление. Продающая сторона приподняла цены и с
надеждой ждет покупателя. Последний (а этот вид в наши дни достаточно
редкий) хихикает и не торопиться играть по таким правилам. Рост цен на
коммунальные услуги и перспективы введения налога на недвижимость
делают хихиканье покупателя все более едким. И его можно понять. К
примеру, в районных центрах, где нет серьёзных риэлторских объединений,
где риэлторы не контролируют средства массовой информации, никакого
рывка, никакого повышения цен нет и в помине.
Дешевое строительство - возможно
Теперь о главном конкуренте вторичного рынка - новостройках. Кто там
говорит о продаже по себестоимости и границе рентабельности? Я верю,
что еще года два назад стройматериалы были дороги, как и взятки местной
власти. Но времена меняются. Дешевле 800 у. е. застройщикам всё равно
строить выгодно. В Европе, Турции, США и других странах это делать
умеют. Поэтому заграничных застройщиков на Украину пускать не хотят,
чтобы не сбивали цены. Но рано или поздно пустят - никуда не денутся.
Легенда о Минотавре и сказки об отложенном спросе
А все разговоры о том, что через год наступит дефицит жилья, так в
начале надо распродать все, что уже возведено. Кроме того, от уже
приобретенных квартир в новостройках сейчас активно избавляются
спекулянты, поэтому их предложение только растет. Продавцы активно
используют термин «отложенный спрос». Мол, столько времени люди
квартиры не покупают, а потом как кинутся. Это, как сказал бы Фагот,
опять случай так называемого вранья. Как пишет «Глобалист», отложенный
спрос - штука мифическая, как Минотавр. Вот у меня, например, есть
отложенный спрос на спортивный Мустанг. Как только у меня появятся
свободные 300,000$ я его тут же куплю! Потому что мне очень хочется и
мне правда нужно. Но ведь они могут так и не появится в течение всей
моей жизни, и я умру вместе со своим отложенным спросом...
А у бомжей огромный отложенный спрос на деликатесы и жилье. У
студентов - отложенный спрос на туры в Рио... У умирающих пациентов
страшный отложенный спрос на дорогущие услуги клиник. На самом деле
есть только один спрос. И спрос это "платежеспособный". Нет денег - нет
покупок. А вот потребности и желания могут быть у всех разные... Если
нет денег, то не спрос это, а желание. Спрос - это готовность
приобретать при цене, сложившейся на рынке в данный момент.
А если деньги есть, но не хватает, на что упирают риэлторы... Так
даже если цена упадет и герой риэлторов с "отложенным спросом" опять
может принять решение ждать, или умрет, или возьмет да переедет куда
подальше. Тогда смело можно вводить новое понятие - "нереализованный
отложенный спрос". Огромная туча народу на низком старте купить
квартиру в Киеве за $10,000. Риэлторы их прибавляют в графу спрос,
получая превышение спроса над предложением, и мантра эта
"недвижимость-скоро-будет-дорожать" отсюда напрашивается как логический
вывод.
Чудес не бывает. Ни о каком росте цен после их падения речь не идет
просто потому, что падения не было. Раздутый пузырь безумной гонки
ипотечного кредитования лопнул. Искусственно задранные цены начали идти
к реальности. Теперь им предстоит еще и подстроиться под кризис. А все
временные всплески и прогнозы аналитиков в духе
«будет-только-дорожать-потому-что-будет-только-дорожать» не более, чем
пагубное следствие иллюзий, вызванных мыльным пузырем перекаленного
кредитами рынка.
Банкиры играют в свою игру. Не в нашу
Несмотря на то, что у банков сейчас есть избыточная ликвидность, они
не спешат кредитовать застройщиков и население, т.к. опасаются
дальнейшего удешевления жилья. Об этом заявил в ходе круглого стола
«Рынок недвижимости в 2009 г. Есть ли свет в конце туннеля?» старший
аналитик ИК «Тройка Диалог Украина» Евгений Гребенюк. «У каждого
солидного банка есть риск-менеджмент, который сегодня не видит реальной
стоимости залога, который ему предлагают под кредит. Это, опять-таки,
связано с тем, что непонятно, достиг ли рынок недвижимости дна или
нет», - считает эксперт. Возврата дешевых кредитов не будет долго.
Очень долго. Возможно, вообще никогда не будет.
Слишком дорого обошелся мировой экономике этот самый искусственный
пузырь непрерывного потребления в кредит. Старший аналитик ИК «Тройка
Диалог Украина» Евгений Гребенюк прогнозирует, что свое дно рынок
достигнет тогда, когда уровень цен на жилье опустится до показателей
середины 2005 года (именно в это время в Украину пришли дешевые
валютные ресурсы, и началось искусственное перегревание рынка). «Мы
близки к дну рынка. Нам еще 10% можно ожидать падения цен», - считает
он. И это еще оптимистичный прогноз.
Дополнительные факторы
Вышеупомянутый сценарий сработал бы со стопроцентной вероятностью,
если бы с рынка недвижимости просто ушли дешевые (хотя, какие там
дешевые) кредиты. А так к нему придется добавить фактор мирового
финансового кризиса, из-за которого украинцы здорово потеряли в
зарплатах, крах ряда банков (очень уж похоже, что часть вложенных
средств мы никогда не получим назад) и общее падение уровня жизни. Так
что от уровня 2005 года, который эксперт предлагает считать дном, нашим
ценам до реальности придется еще немного копать. Просто из-за падения
доходов населения. В бедной стране нет смысла продавать дорогие товары,
в том числе и квартиры. Понятно, что всегда найдется несколько очень
богатых покупателей на эксклюзивный товар, но это исключения, которые
на общую картину не влияют. А ведь мировой экономический кризис с
соответствующим падением доходов еще не все. Далеко не все. Есть еще
информация к размышлению.
Смотри по сторонам
На сегодняшний день в США выброшено на продажу около 600 тысяч
единиц жилья, которое было отобрано в связи с неуплатой по кредитам в
2009 году. То есть всего за полгода! Естественно, на большинство
объектов покупателей нет, в Америке все с экономикой тоже не очень
гладко. Как результат в США эксперты прогнозируют дальнейшее падение
цен на жилье. Приблизительно в два раза. И процесс идет. В Украине
картина аналогичная, с некоторым отставанием во времени. Если
синхронизировать по другим аспектам кризиса, отстаем мы месяцев на
шесть или девять. Понятно, что украинские банки постараются избежать
такого исхода. И власть будет всячески смягчать последствия кризиса для
населения. В усилия последней не верят самые заядлые оптимисты - власть
ничего не сможет сделать, если экономика катится вниз. Только
имитировать. Как и с оргазмом, имитация лишь усугубляет проблему. А вот
на шансах банков я бы рискнул остановиться подробнее.
Все очень трудно
Более 30% заемщиков, оформивших кредиты 2007-8 гг., к началу июня
2009 г. имеют решение судебных органов, что означает начало процедуры
изъятие залогового имущества. Такую информацию предоставил «Багнету»
Денис Дольский, начальник юридического департамента «ФАСП» (Украина). В
частности специалист заявил: «Такие выводы мы можем сделать, исходя из
проблемных портфелей, передаваемых банками на отработку нашему
агентству. В течение мая-июня текущего года количество дел, по которым
имеются решения суда, увеличилось на 15%». При взыскании залогового
имущества банки все чаще сталкиваются с низкой активностью сотрудников
Государственной исполнительной службы (ГИС), что сказывается на
эффективности взыскания задолженности на данном этапе работы с
должником.
Именно поэтому с весны 2009 г. банки стали активнее
обращаться к услугам «ФАСП» (Украина), которая обладает собственными
информационно-правовыми возможностями для активизации деятельности
представителей ГИС. Денис Дольский: «Рост востребованности в услугах
коллекторов по сопровождению исполнительного производства объясняется
тем, что на данной стадии взыскания вопрос раскрытия банковской тайны
не является актуальным: информация о размере долга и должнике уже
содержится в публично провозглашенном решении суда (ст.6 Гражданского
Процессуального Кодекса Украины) и выданном судом исполнительном
документе.
Поэтому банку не приходится раскрывать информацию перед
коллекторами, которая является банковской тайной». Специалисты «ФАСП»
(Украина) прогнозируют, что до конца 2009 г. спрос банков на услуги
коллекторов по сопровождению исполнительного производства, т. н. middle
collection, существенно вырастет и сохранится до конца 2012 г.
Понятно, что банкирам не интересно просто отбирать жилье. Которое
изрядно подешевело и не факт, что окупит сумму долга. Куда лучше
исправно получать платежи по кредиту, пусть и с некоторой отсрочкой. Но
жизнь заставит - пойдешь на все. Если в декабре прошлого года, по
данным НБУ, проблемными считались лишь 2,5% из всех выданных ссуд, то
уже в этом июне, количество таких долгов практически удвоилось,
достигнув 4,9%. Аналитики же уверены, что реально безнадежными
кредитами можно считать 20%, а то и 25%. В большинстве европейских
стран этот показатель не превышает 5%. Так что не будет у банков
другого выхода. Посопротивляются месяц (все равно для реальных действий
банк должен выждать 90 дней с момента прекращения платежей), максимум
два и начнут работать. На рынок хлынет дополнительный объем
предложений. Что будет с ценами - понятно всем.
Суровая реальность в прогнозах
На самом деле, эксперты не для публики давно определили перспективы
рынка недвижимости в Украине и даже расписали по срокам. Не те, которые
с важным видом надувают щеки и объясняют, почему и что уже случилось, а
работающие на серьезные корпорации и занимающиеся исключительно
прогнозами. Что характерно, они не живут на гранты от всяких фондов, а
получают денежку ежемесячно за результат. То есть за сбывшийся прогноз.
Теперь эти люди публично молчат, возможно за хорошие деньги. Но шило в
мешке не утаишь, как и информацию. Так вот, следующий обвал на рынке
недвижимости Украины произойдет осенью или в декабре-январе. Стоимость
квадратного метра усохнет процентов на двадцать-тридцать. Он будет
вызван второй волной кризиса, крушением надежд на рост рынка и,
возможно, появлением первых заметных партий изъятых квартир за
невыплаченные кредиты. Но и этот обвал не будет последним.
От уровня июля 2009 года цены на жилье в Киеве и областных центрах
Украины снизятся еще в два раза. Предположительное время наступления
дна - середина или конец 2010 года. Именно этот сценарий виден по
опередившим нас во времени Прибалтике, Казахстане и ряде других стран.
На этом уровне цены будут держаться весь 2011 год, а может и дольше.
Дать четкий и реальный прогноз на более длительный срок серьезные
аналитики не могут - слишком много факторов могут влиять на ситуацию.
Все зависит от того, как будет вести себя мировая экономика, куда
пойдут инвестиции, где будет интересно жить потенциальным покупателям.
Плюс, туманные перспективы мировых валют на срок более двух лет не
позволяют оперировать какой-либо безупречной системой измерений. Вот
такая перспектива. Кто еще рискнет рассказывать о пройденном дне цен на
недвижимость в Украине и скором росте? Покажите мне этого неадекватного
человека. Вот пусть он и инвестирует. А то фразу
«будет-только-дорожать» мы постоянно слышим именно от тех, кто пытается
нам что-то продать. Парадокс?
Инструкция для участников
В общем, вольному, как говорится, воля. Есть лишняя денежка и негде
жить - вперед. Есть денежка, но она не лишняя - потерпи годик или два.
Будет дешевле. Намного. Есть необходимость продавать квартиру по
объективным причинам, таким как необходимость увеличения (уменьшения)
жилплощади, съезд или разъезд - не жди подарков от судьбы и не верь
риэлторам - у них свои, а не твои интересы. Выставляй на продажу,
помните, что покупателей меньше, чем продавцов, реально смотрите на
вещи и не парьтесьтесь с сомнительными перспективами. А построившим
дорогие дома и спекулянтам, набравшим квартир в кредит в расчете на
продолжение бурного роста ничего хорошего сказать не могу. И рад бы
утешить, да нечем. Кроме банальной фразы из американского фильма
(любого): «Теперь это ваши проблемы». Ничего личного, просто реальность
такова, что за ошибки приходится платить. Иногда дорого.
Андрей Максимов Источник: http://polemika.com.ua/
|