1)
Отсутствие ипотеки. 80% квартир покупалось за кредитные средства,
сейчас их нет и не будет. Рассказы о скором возвращении ипотеки – бред,
интересно, какие банки будут эту ипотеку выдавать: те, которые уже
обанкротились, или те, которые еще обанкротятся? Мечтателям об ипотеке
нужно понимать, что шекспировский вопрос «быть или не быть» стоит не
перед ипотекой, а перед банками, из которых неизвестно что останется, а
остаткам уж точно будет не до ипотеки еще несколько лет. И даже если
она и появится, то будет намного жестче и непривлекательнее, поэтому
лишь немногие смогут ее себе позволить, и единицы из этих немногих
захотят ее брать, увидев картину сегодняшнего дня (а что еще будет, еще
ж пойдут массовые невозвраты, отбор квартир и распродажи).
2) Рост доллара и девальвация гривны.
3)
Падение доходов населения и массовые увольнения. Средняя зарплата по
Киеву уже упала в 2 раза и составляет около 250-300 уе (тем более, если
учесть уволенных с их доходом в 0 грн, 0 коп.), хотя кризис только
начался и конца его не видать.
4) Наличие «пузыря» на РН, разогретого разгулом ипотечного кредитования и бездумной кредитной вседозволенностью.
5) Выброс на рынок ипотечных квартир и распродажи конфиската.
6) Потеря инвестиционной привлекательности РН, отсутствие спекулятивного интереса, инвестиций и роста, уход спекулянтов.
7)
Отток бизнеса и приезжих из Киева. Еще в 2007-2008 годах начался
постепенный отток приезжих и бизнеса, ведь бизнесмены понимали, что
расходы на офисы, склады, работников и тд намного выше в Киеве, чем в
регионах. С определенными сложностями, но некоторые компании уходили в
регионы. Кризис дал этому направлению мощный толчок - проводить
реорганизации, перемещения и тп стало проще (уволил хоть и всех в
Киеве, набрал кого надо в городе попроще), и мало того, жизненно
необходимо, тем более что отличных и профессиональных работников с
киевским опытом уже полно в регионах и будет еще больше. Добавьте сюда
Леню-космоса с его космическими тарифами для коммерч. орг-ций в 5-10
раз выше, дорогими парковками, платной медициной и остальной дурью – и
массовое бегство бизнеса вместе со своими работниками обеспечено,
останутся только любимые бабушки космоса. И даже после кризиса бизнес в
Киев не вернется, а ситуация начала 2000-х с ростом деловой активности
в Киеве больше не повторится. Чтобы представить как может повлиять
отток приезжих на КРН, давайте представим, что из 1,5-2 млн. приезжих
уедет всего 0,5 млн (что более чем вероятно), а если допустить, что на
каждых 5 приезжих приходится 1 арендованная 1к квартира (это как
минимум), то в результате в Киеве останется 100 тысяч пустых квартир. К
сведению всех, в 2007-08 годах в Киеве строилось около 14 тысяч
квартир, т.е. если 0,5 млн. приезжих уедет, то можно будет 7 лет вообще
ничего не строить, а если учесть наступление периода рецессии, падения
доходов и тп – то как минимум 10 лет, поэтому не надо никого пугать
остановкой строительства и возможным дефицитом жилья.
8) Уменьшение и отток инвестиций из Украины, отсутствие дешевых иностранных ресурсов, которые очень сильно подогревали ипотеку.
9) Обесценивание сбережений (а в основном они в гривне), их зависание или полная потеря в банках, инвестфондах и тп.
10)
Значительная «отоваренность» и кредитная задолженность большей части
населения, чем сегодняшняя ситуация кардинально отличается от начала
2000-х. За последние годы очень много людей уже успели сделать большие
приобретения (квартиры, машины, дачи, земля, бизнес и тп) и в основном
за кредитные деньги, т.е. теперь большинство будет думать не о покупке
квартир, а о выплате своих кредитов. Многие хорошо зарабатывающие люди,
так сказать «надежда» риелторов и строителей, уже погрязли в долгах,
кто на квартиру, кто на машину, и если в прошлые года они представляли
собой спрос на РН, то теперь о них можно забыть – им еще очень долго и
с большими сложностями отдавать свои кредиты. Вывод: рост невозможен,
падение продолжается.
11) Большое количество построенной за
несколько прошлых лет и часто пустующей недвижимости. По сравнению с
началом 2000-х недвижимости сегодня намного больше, поэтому если по
многим параметрам (уровень зарплат и безработицы, количество приезжих и
т.п.) мы уже вернулись в начало 2000-х, то по количеству квартир мы все
еще в 2008, ведь зарплаты могут урезать или вообще не платить, приезжие
могут уехать, а вот десятки тысяч квартир, построенных за последние
годы уменьшиться, исчезнуть или уехать не могут.
12) Подорожание
газа и соответственно коммунальных платежей, что делает неразумным
приобретение квартир на будущее или так сказать «шоб було».
13)
Переоценка ценностей, изменение приоритетов и осознания того, сколько
должна стоить недвижимость, потеря веры в вечный рост недвижимости.
14)
Постоянное уменьшение количества жителей Украины и увеличение объемов
построенного жилья, что увеличивает число м2 на одного человека:
недвижимости все больше, а нас все меньше.
15) Ситуация
последних лет и особенно сегодняшних дней изменит подход к приобретению
недвижимости: люди не будут покупать котлованы в кредит, а тихонько по
чуть-чуть копить деньги для покупки готовой квартиры за свои
(некредитные) средства, от чего так называемый отложенный или какой там
еще спрос улетучится сразу же, а цены от этого только уменьшатся, ведь
котлованы уже не выйдет продавать за бешеные бабки, исчезнут
подорванные покупатели с кредитами, а застройщики будут бороться за
потребителя и строить качественнее.
16) Рост цен на товары
повседневного потребления, коммунальные платежи и т.п., от чего у людей
будет меньше средств для покупки недвижимости.
17) Огромное
количество квартир принадлежит небольшой группе квартирных магнатов (на
одного по 200 квартир, по 100, по 50, по 20 и т.д.). В условиях
катастрофического падения спроса на аренду (предложение уже превышает
спрос в 6-7 раз), падения стоимости аренды, возможного принятия законов
о налогообложении жилплощади, постоянного увеличения тарифов, возможной
нехватки денег в условиях кризиса - все это должно повлечь за собой
сброс балластных бетонометров, увеличение предложения и соответственно
дополнительное снижение стоимости м.кв.
